Reial decret llei 26/2026: el BOE publica el paquet de mesures urgents en matèria d’habitatge

1. ANTECEDENTS

El Consell de Ministres va aprovar el 29 de setembre de 2026 el Reial decret llei 26/2026, publicat al BOE de l'endemà. La norma s'empara en la situació d'emergència residencial descrita en la seva exposició de motius, que al·ludeix a la insuficiència d'oferta d'habitatge assequible, al pes creixent del lloguer en la renda de les llars i a l'ús de fórmules contractuals, com el lloguer de temporada o per habitacions, per a cobrir necessitats permanents d'habitatge. Amb aquest fonament, el Govern adopta un paquet de mesures civils, processals, fiscals i financeres.

La norma té una extensió considerable. S'estructura en sis títols, vint articles, dues disposicions addicionals, dues transitòries, una derogatòria i onze finals, i modifica, entre altres, la Llei d'arrendaments urbans (LAU), la Llei 12/2023 pel dret a l'habitatge, la Llei d'enjudiciament civil, les lleis de l'IRPF i de l'IVA, el text refós de la Llei reguladora de les Hisendes Locals, la Llei de SOCIMI, la Llei 5/2019 de contractes de crèdit immobiliari i la Llei 6/2023 dels mercats de valors.

El text enllaça, a més, amb el Reial decret llei 8/2026, de 20 de març, de mesures en el lloguer en resposta a les conseqüències econòmiques i socials de la guerra de l'Iran, que ja havia previst una pròrroga extraordinària dels contractes de lloguer. La seva disposició transitòria primera regula específicament el tractament de les sol·licituds de pròrroga formulades a l'empara d'aquella norma.

2. CONTINGUT I MODIFICACIONS

2.1. Pròrroga extraordinària dels contractes i topall a l'actualització de rendes

La pròrroga extraordinària de fins a dos anys es regula en la disposició final cinquena del Reial decret llei. Els seus elements són els següents:

• Contractes afectats: arrendaments d'habitatge habitual subjectes a la LAU vigents l'1 d'octubre de 2026 en els quals, abans del 31 de desembre de 2028, finalitzi el període de pròrroga obligatòria (article 9.1 LAU), el de pròrroga tàcita (articles 10.1 i 10.2 LAU) o el de tàcita reconducció de l'article 1566 del Codi Civil.
• Requisits de l'arrendatari: l'ha de sol·licitar i s'ha de trobar al corrent del pagament de la renda, havent-ho estat mensualment durant els vuit mesos anteriors.
• Durada i contingut: terminis anuals fins a un màxim de dos anys addicionals, mantenint-se els termes i condicions del contracte en vigor. La sol·licitud ha de ser acceptada obligatòriament per l'arrendador.
• Excepcions: que les parts hagin fixat altres termes per acord; que s'hagi subscrit un nou contracte; que l'arrendador hagi comunicat, en els terminis i condicions de l'article 9.3 LAU, la necessitat d'ocupar l'habitatge per a si o per als seus familiars, encara que aquesta facultat no s'hagués previst en el contracte, sempre que concorri causa real i acreditada; o que les parts acordin una renovació o un nou contracte amb una renda almenys un 5% inferior a la vigent.
• Compatibilitat: és incompatible amb la pròrroga de l'article 10.3 LAU (zones tensionades), que s'aplica amb caràcter preferent.

La disposició transitòria primera disposa que les sol·licituds de pròrroga formulades durant la vigència del Reial decret llei 8/2026 es tenen per vàlidament formulades sense necessitat de nova comunicació. Esgotada aquesta pròrroga, una nova sol·licitud s'haurà d'ajustar al règim del Reial decret llei 26/2026.

La disposició final sisena estableix, a més, una limitació extraordinària de l'actualització anual de la renda per a les anualitats que es compleixin entre l'1 d'octubre de 2026 i el 31 de desembre de 2027: si la renda supera el límit màxim del sistema estatal d'índexs de preus de referència, no és procedent cap increment; en els altres casos, l'increment serà el que pactin de nou les parts i, a falta de nou pacte, no podrà superar el 2%.

• Atenció. La limitació de l'actualització opera sobre tots els contractes d'habitatge subjectes a la LAU, amb independència de qui sigui l'arrendador. Convé revisar les actualitzacions previstes per als pròxims mesos abans de comunicar-les a l'arrendatari.

2.2. Reforma de la LAU: habitatge temporal i lloguer per habitacions

L'article 3 reforma la LAU per a sotmetre els arrendaments temporals i per habitacions al títol II de la llei (arrendaments d'habitatge), de manera que deixen de tenir la consideració d'arrendaments per a ús distint del d'habitatge. Els punts principals són:

• Definicions (art. 2 LAU): l'arrendament d'habitatge habitual inclou expressament l'arrendament parcial d'una habitació o estada. L'arrendament d'habitatge temporal és el que cobreix la necessitat d'habitatge de l'arrendatari quan està temporalment desplaçat del seu domicili habitual per causa justificada i acreditable. L'article 3.2 exclou de l'ús distint d'habitatge els contractes que tinguin per objecte l'allotjament o hostalatge de persones.
• Causa de temporalitat (art. 7.2 LAU): el contracte ha d'expressar la causa del desplaçament, que ha de ser real i acreditable, i la càrrega de la prova correspon a l'arrendador. Si falta, el contracte es regeix per les normes de l'arrendament d'habitatge habitual amb efectes retroactius a la seva formalització.
• Durada (nou art. 9 bis LAU): superior a trenta-un dies i, com a regla general, no superior a dotze mesos, pròrrogues incloses, tret que subsisteixi la causa. Si se superen els dotze mesos sense justificació, o se succeeixen més de dos contractes temporals consecutius entre les mateixes parts i sobre el mateix habitatge, el primer s'entén subscrit com a arrendament d'habitatge habitual, amb el seu termini mínim i règim de pròrrogues.
• Desistiment (art. 11 LAU): en l'habitatge temporal, l'arrendatari pot desistir transcorregut un mes, amb deu dies de preavís, sense indemnització.
• Rendes: en contractes temporals successius sobre el mateix habitatge, la renda no pot créixer per sobre de l'IRAV. En el lloguer per habitacions, la suma de les rendes simultànies no pot excedir la renda del contracte de l'habitatge complet; en zones tensionades s'apliquen, a més, els límits dels apartats 6, 7 i 8 de l'article 17 LAU.
• Garantia addicional i conservació: en els temporals, la garantia addicional a la fiança no pot superar una mensualitat. L'arrendador ha de conservar l'habitatge i assumir les petites reparacions; si no respon en cinc dies hàbils, l'arrendatari pot reparar-les i descomptar el seu import de la renda (nou art. 21 bis LAU).
• Exclusions (art. 5 LAU): queden fora de la LAU les cessions turístiques subjectes a la seva normativa sectorial, la durada màxima de la qual no podrà superar en cap cas trenta-un dies, i les cessions d'habitacions per entitats del tercer sector en programes d'acolliment sense ànim de lucre.

Règim transitori (nova DT 8a LAU): els contractes de temporada o d'habitatge temporal subscrits abans de l'1 d'octubre de 2026 conserven el seu règim d'ús distint del d'habitatge fins a la finalització del termini pactat, moment en què queden extingits sense possibilitat de pròrroga. El contracte temporal que es renovi es regirà ja pel nou règim.

La nova disposició addicional dotzena de la LAU aclareix que aquestes previsions s'entenen sense perjudici de la normativa que dictin les comunitats autònomes amb dret civil propi, com Catalunya, o en exercici de les seves competències en matèria d'habitatge.

2.3. Reforma de la LAU: altres obligacions de l'arrendador

La reforma de la LAU arriba també als contractes d'habitatge habitual en aspectes de gran rellevància pràctica:

• Actualització de la renda (art. 18.1 LAU): a falta de pacte exprés no s'aplicarà actualització. Si es pacta un mecanisme sense detallar l'índex, s'aplica l'IRAV. En tot cas, l'increment no podrà excedir de la variació de l'IRAV.
• Despeses i tributs (art. 20 LAU): els tributs associats a l'habitatge no es poden repercutir a l'arrendatari, tret que aquest sigui l'obligat tributari; en edificis que no estiguin en propietat horitzontal no es poden imputar despeses de comunitat. Les despeses de gestió immobiliària i de formalització, incloses les de novació o renovació, no es poden repercutir en cap concepte, i qualsevol servei no essencial exigeix sol·licitud expressa i escrita de l'arrendatari.
• Garanties (art. 36.5 LAU): no es pot exigir la contractació d'assegurances d'impagament o altres cobertures anàlogues. La garantia addicional no pot superar dues mensualitats en contractes de fins a cinc anys (set si l'arrendador és persona jurídica).
• Reparacions (nou art. 21.5 LAU): davant danys que afectin l'habitabilitat, la seguretat o la salubritat, l'arrendatari pot requerir la reparació adjuntant un pressupost raonable. Si l'arrendador no respon en quinze dies naturals o s'hi nega injustificadament, l'arrendatari pot executar les obres i descomptar el seu import de les rendes futures.
• Dret d'adquisició preferent (art. 25 LAU): el tanteig i el retracte no decauen en les vendes conjuntes de l'habitatge amb altres immobles o actius. La notificació i l'escriptura han d'expressar el preu imputat a l'habitatge i els criteris objectius del seu càlcul, preferentment el valor de referència cadastral. La legislació autonòmica podrà atribuir un dret subsidiari a l'Administració sobre la totalitat de l'immoble, i la renúncia a aquest dret ja no es pot pactar.
• Document de finalització (art. 36.7 LAU): al final del contracte, les parts han de documentar l'estat de l'habitatge. Si no se signa o no reflecteix desperfectes, es presumeix que es va lliurar en bon estat.
• Formalització per escrit (art. 37 LAU) obligatòria a instàncies de l'arrendatari, i nova causa de resolució quan l'habitatge deixi de destinar-se de manera primordial a la necessitat d'habitatge de l'arrendatari (art. 27.2.f LAU).
• Plataformes de lloguer de curta durada: el nou títol V de la LAU estableix el règim sancionador vinculat a la Finestreta Única Digital d'Arrendaments i al Reglament (UE) 2024/1028, amb multes de 100.000 euros (lleus), 500.000 euros ampliables a l'1% del volum de negoci (greus) i un milió d'euros ampliable al 2% (molt greus).

2.4. Zones tensionades i concepte de gran tenidor

L'article 17 LAU manté la contenció de rendes en zones de mercat residencial tensionat. En aquestes zones, el nou contracte no pot superar l'última renda dels cinc anys anteriors, i només és possible increment de fins al 10% en supòsits taxats, com a rehabilitació, millora energètica o d'accessibilitat, o contractes de deu anys o més. Per als grans tenidors, regeix el límit de l'índex de referència, que la resolució de declaració de la zona pot estendre als habitatges no llogats en els últims cinc anys. En cap cas es poden repercutir a l'arrendatari conceptes nous que no figuressin en el contracte anterior.

L'article 4 modifica la definició de gran tenidor de la Llei 12/2023: titular de més de deu immobles urbans d'ús residencial o de més de 1.500 m² construïts d'ús residencial, exclosos garatges i trasters, amb possibilitat de rebaixar el llindar a cinc immobles en zones tensionades. Com a novetats, la condició s'acredita mitjançant la certificació del Registre de la Propietat i, quan una finca registral comprengui diverses unitats d'ús residencial, cadascuna computa com a immoble independent, encara que no existeixi divisió horitzontal inscrita.

2.5. Limitació d'adquisicions d'habitatge amb finalitats especulatives

L'article 1 estableix, des de l'1 d'octubre de 2026 i fins al 31 de desembre de 2028, una limitació a l'adquisició d'habitatges per tota entitat, amb personalitat jurídica o sense, que inclogui en el seu objecte social l'adquisició d'immobles, quan l'adquisició es faci a títol gratuït o a títol onerós per un preu inferior al 70% del seu valor de taxació de mercat. Afecta tant a habitatges en ús com a habitatges d'obra nova amb certificat de fi d'obra.

La limitació no s'aplica quan l'adquisició es destini a habitatge habitual a preu assequible o social durant un mínim de cinc anys, a residències sociosanitàries, a residències de col·lectius vulnerables gestionades per entitats del tercer sector o a la protecció de víctimes de violència de gènere. Tampoc s'aplica a les entitats adherides a un codi de bones pràctiques acordat amb l'autoritat d'habitatge, condició que s'entén complerta pel sector públic d'habitatge. Queden també al marge les transmissions ja elevades a escriptura pública abans de l'1 d'octubre, encara que no estiguin inscrites, i les adquisicions derivades d'execucions judicials o hipotecàries.

• Atenció. El precepte empra l'expressió «tindrà limitada», sense precisar l'abast de la limitació ni les seves conseqüències, i l'exposició de motius descriu l'àmbit subjectiu en termes no del tot coincidents amb l'articulat. Fins que existeixi criteri registral o notarial, recomanem analitzar cas per cas qualsevol operació de compra per sota del 70% del valor de taxació.

2.6. Desnonaments, llançaments i execucions hipotecàries

L'article 2 estén fins al 31 de desembre de 2030 la protecció enfront de desnonaments de persones vulnerables sense alternativa residencial, amb dos règims diferenciats:

• Demandants amb perfil especulatiu (art. 2.1): quan el demandant sigui una entitat dedicada a adquirir immobles o carteres de préstecs impagats per un preu clarament inferior al seu valor de taxació, i el demandat sigui vulnerable i no tingui alternativa, el tribunal suspendrà el procés per interlocutòria, fins i tot si ja hi ha sentència o llançament acordat no executat.
• Resta de demandants (art. 2.2): el tribunal requerirà informe a l'administració autonòmica competent i, si no ofereix alternativa, suspendrà el procés. La suspensió es revisa cada dotze mesos i s'alça, entre altres supòsits, a tres anys. L'administració ha de compensar al demandant persona física, o persona jurídica dedicada al lloguer assequible o social, com a màxim per la renda deixada de percebre i els subministraments impagats. No procedeix la suspensió quan hagi de prevaler la vulnerabilitat del demandant, ni preval la vulnerabilitat econòmica del demandat enfront de persones físiques titulars de dos habitatges o menys.

L'article 5 introdueix en la LEC (nou art. 22.6) una enervació extraordinària a càrrec de l'Administració en els desnonaments per impagament d'arrendataris vulnerables. Si l'administració no ofereix alternativa residencial en el termini improrrogable de dos mesos, durant el qual se suspèn el procediment, ha de pagar o consignar la totalitat del degut. En cas de no fer-ho, queda subrogada automàticament en la posició deutora de l'arrendatari i no hi haurà llançament, mantenint-se el contracte mentre subsisteixi la vulnerabilitat. Aquesta enervació no computa a l'efecte de l'enervació ordinària.

En les execucions hipotecàries, la demanda haurà d'indicar si l'immoble és l'habitatge habitual del deutor i si l'executant és gran tenidor, acreditant el contrari mitjançant certificació registral (art. 685.2 LEC). Per part seva, la disposició transitòria segona aplica tots dos règims a les execucions en curs en les quals no s'hagi practicat el llançament, encara que la suspensió anterior s'hagués esgotat.

La disposició final primera afegeix un article 25 bis a la Llei 5/2019, de contractes de crèdit immobiliari, en transposició parcial de la Directiva (UE) 2021/2167. En la cessió de crèdits, el deutor conserva enfront del cessionari totes les seves excepcions, inclosa la compensació. Es prohibeix cedir préstecs vençuts de deutors acollits al Reial decret llei 6/2012, i si el deutor acredita en sis mesos que reuneix els seus requisits, el cedent haurà de readquirir el préstec pel mateix preu. S'aplica a les cessions fetes des de l'1 d'octubre de 2026.

2.7. Mesures fiscals en l'IRPF

Deducció estatal per lloguer d'habitatge habitual

Es crea una deducció del 10% de les quantitats satisfetes pel lloguer de l'habitatge habitual per a contribuents amb base imposable inferior a 33.007,20 euros. La base màxima és d'11.630 euros si la base imposable no supera 23.007,20 euros i es redueix linealment fins a anul·lar-se en 33.007,20 euros, per la qual cosa la deducció màxima és de 1.163 euros. S'exigeix que, durant almenys la meitat del període impositiu, ni el contribuent ni la seva unitat familiar siguin titulars d'un altre habitatge a menys de 50 km, i és incompatible amb la deducció transitòria per a contractes anteriors a 2015 respecte del mateix habitatge i període.

Nou sistema de reduccions del rendiment del lloguer d'habitatge

Es reformula l'article 23.2 LIRPF per a vincular la reducció a l'evolució de la renda i a la condició de no gran tenidor de l'arrendador. En nous contractes sobre habitatges ja llogats, la reducció és del 100% al 70% si es rebaixa la renda més d'un 5%, del 50% si no s'incrementa i del 40% al 15% si s'incrementa, segons la intensitat de la pujada. Per a habitatges que es lloguen per primera vegada, la reducció oscil·la entre el 100% i el 50% en funció de l'índex de referència, la zona tensionada i l'edat de l'arrendatari, entre 18 i 35 anys. Existeixen reduccions del 70% per al lloguer social i del 60% per als habitatges rehabilitats, i del 80% durant la pròrroga tàcita quan la renda no excedeixi de l'índex de referència.

Segons la disposició transitòria trenta-vuitena, el nou sistema s'aplica als contractes subscrits a partir de l'1 de desembre de 2026. Els contractes subscrits entre l'entrada en vigor de la Llei 12/2023 i aquesta data mantenen la reducció vigent a 31 de desembre de 2025, i els anteriors, la vigent a 31 de desembre de 2021. Les reduccions no s'apliquen als contractes que incompleixin els límits de renda de l'article 17.6 LAU, ni als rendiments regularitzats en un procediment de comprovació.

Imputació de rendes immobiliàries i operacions vinculades

Per a 2026 es manté el percentatge de l'1,1% en els mateixos termes. A partir de 2027, la imputació de rendes d'immobles no arrendats ni afectes a activitats econòmiques passa a ser progressiva sobre la suma dels valors cadastrals del contribuent: 1,1% fins a 100.000 euros, 1,5% fins a 500.000 euros, 2% fins a 1.000.000 euros i 3% en endavant. També des de 2027, en el lloguer a familiars fins al tercer grau, el rendiment net mínim es calcularà aplicant al valor cadastral el percentatge mig efectiu d'imputació del contribuent.

Exempció per venda d'habitatges buits al sector públic

Queda exempt el guany patrimonial per la transmissió onerosa d'un habitatge a ens i societats públiques d'habitatge social i assequible feta entre l'1 d'octubre de 2026 i el 31 de desembre de 2027, sempre que el valor de transmissió sigui inferior a 800.000 euros. L'exempció és total fins a 200.000 euros i decreixent fins a 800.000 euros, i la part no exempta pot quedar exempta per reinversió en un Compte d'Estalvi i Inversió Finança Europa Reinversió (vegeu l'apartat 2.12). És requisit ineludible que l'habitatge hagi estat desocupat de forma continuada i sense causa justificada durant els dos anys anteriors.

2.8. Impost sobre el valor afegit

Amb efectes des de l'1 de desembre de 2026, s'introdueixen tres canvis en la Llei de l'IVA:

• Arrendaments turístics al 10%: deixen d'estar exempts, i tributen al tipus reduït del 10%, els arrendaments d'apartaments o habitatges moblats en els quals l'arrendador presti serveis propis de la indústria hotelera o que la seva durada a favor d'un mateix arrendatari no superi les 30 nits. Es manté l'exempció si l'habitatge és la residència habitual de l'arrendador.
• Tipus superreduït del 4%: s'aplica als lliuraments per promotors d'habitatges de protecció oficial de règim especial o de promoció pública i d'habitatges protegits amb qualificació permanent o indefinida, amb fins a dues places de garatge i annexos. També als habitatges adquirits per entitats acollides al règim especial d'arrendament d'habitatges de l'impost sobre societats amb bonificació de l'article 49 LIS, prèvia comunicació al venedor.
• Obres de renovació i reparació al 10%: el reduït s'estén a les comunitats de propietaris i als habitatges destinats al lloguer com a habitatge habitual, sigui quin sigui l'arrendador, sempre que el pagament es faci per mitjans bancaris o electrònics.

2.9. Tributs locals

Impost sobre béns immobles. Amb efectes per als períodes impositius que s'iniciïn a partir de l'entrada en vigor, és a dir, des de 2027, els ajuntaments podran exigir, mitjançant ordenança fiscal:

• Recàrrecs sobre habitatges desocupats amb caràcter permanent (més de dos anys sense causa justificada). Aquests recàrrecs poden arribar al 50%, al 100% o més de la quota líquida en funció del període de desocupació, del nombre d'immobles del titular i de si el municipi es troba en zona tensionada. S'enumeren les causes justificades, entre elles el trasllat laboral, les obres, els litigis, la segona residència fins a quatre anys i l'oferta en venda o lloguer en condicions de mercat.
• Recàrrecs sobre allotjaments d'ús turístic en municipis de zones tensionades: fins al 50% de la quota, el 100% per a titulars de dos o més i el 150% per a titulars de quatre o més.

Plusvàlua municipal (IIVTNU). Des de l'1 de desembre de 2026 s'actualitzen els coeficients màxims aplicables sobre el valor cadastral del sòl segons el període de generació, que oscil·len entre 0,11 i 0,30.

2.10. Règim de les SOCIMI

Per als períodes impositius iniciats a partir de l'1 de gener de 2026 que no haguessin conclòs l'1 d'octubre, el gravamen especial sobre beneficis no distribuïts passa a ser del 25% quan procedeixin de l'arrendament d'habitatges o de qualsevol cessió d'ús d'immobles residencials, inclosos els turístics. Per a la resta de rendes es manté el 15%.

El gravamen es redueix un 50% si els habitatges destinats a lloguer assequible representen més del 80% del parc per llogar, i un 100% si, a més, el benefici no distribuït es reinverteix en tres anys en aquesta mena d'habitatge. El llindar s'aplica de manera escalonada: més del 60% per als períodes de 2026 i més del 70% per als de 2027. El gravamen es merita amb l'acord d'aplicació del resultat i s'autoliquida en dos mesos.

2.11. Parc públic, promoció assequible i finançament de l'accés

• Concepte d'habitatge assequible (art. 14): aquell que el seu el preu de venda o lloguer, amb totes les seves despeses, no supera el 30% de la renda mitjana de la unitat de convivència del municipi.
• CASA 47: els habitatges que alieni l'Entitat, o que es promoguin en sòls alienats per ella, queden subjectes a un preu màxim que s'estén a les successives transmissions i s'inscriu en el Registre. A més, es regula l'aportació massiva a CASA 47 d'immobles de l'Estat i de la Seguretat Social.
• Promoció assequible: es crea el Fons d'Habitatge d'Impacte Social i es reforça la línia d'avals ICO fins a 2.000 milions d'euros per a la promoció de lloguer social o assequible. Es crea també una línia d'avals de 280 milions d'euros per a pimes de construcció industrialitzada, els components de la qual podran ser objecte d'hipoteca mobiliària.
• Línia TU CASA (art. 19): préstecs ICO complementaris a la hipoteca per al primer habitatge habitual, pel menor entre el 20% del valor i 50.000 euros, al 0% i sense comissions, amb carència. Els habitatges finançats queden subjectes permanentment a un preu màxim de transmissió, igual al d'adquisició actualitzat amb l'IPC, amb constància registral. Beneficiaris, límits i import es fixaran per Acord del Consell de Ministres.
• S'habilita al Govern per a regular en sis mesos la certificació dels proveïdors socials d'habitatge assequible i de les cooperatives.

2.12. Compte d'Estalvi i Inversió Finança Europa i SIALP Finança Europa

El títol VI incorpora a la Llei 6/2023 un nou títol XI que regula un producte d'estalvi amb règim fiscal propi en l'IRPF (nou art. 95 ter LIRPF):

• Producte: compte de valors amb subcompte operatiu, de titularitat única i intransmissible i amb un màxim d'un per contribuent, ofert per entitats de crèdit i empreses de serveis d'inversió. Admet aportacions només en diners, amb un límit de 150.000 euros d'aportacions pendents de recuperació. No admet finançament ni derivats.
• Actius elegibles: accions cotitzades de societats de l'Espai Econòmic Europeu (EEE), excloses les SOCIMI, i IIC inscrites en un nou Registre de la CNMV. Aquestes han d'invertir almenys el 70% en l'EEE i el 50% en renda variable, amb almenys un 35% en renda variable de l'EEE, i en queden excloses les SICAV.
• Fiscalitat: els guanys es difereixen fins a la disposició. En la part atribuïble a aportacions amb més de cinc anys d'antiguitat, queden excloses de gravamen al 100% fins a 10.000 euros per contribuent i al 20% en l'excés.
• Modalitat reinversió: per reinvertir l'import de vendes d'habitatge acollits a l'exempció de l'apartat 2.7, amb un límit de 800.000 euros i només amb l'exclusió del 20%.
• SIALP Finança Europa: nova assegurança d'estalvi a llarg termini amb aportacions de fins a 10.000 euros anuals i almenys un 30% en renda variable.

La comercialització de tots dos productes queda condicionada a l'aprovació de les ordres ministerials d'informació tributària. Les IIC només podran incorporar-se una vegada inscrites en el Registre d'IIC Elegibles, que la CNMV haurà de crear en quatre mesos.

3. ANÀLISI I REPERCUSSIONS

Un canvi de model per al lloguer temporal

La reforma més estructural és la integració dels arrendaments temporals i per habitacions en el règim d'habitatge de la LAU. La combinació de causa acreditable, càrrega de la prova sobre l'arrendador, efecte retroactiu i conversió automàtica en habitatge habitual després de dues renovacions redueix dràsticament el marge d'ús d'aquestes fórmules. En la pràctica, ja no serviran per a eludir el termini mínim de cinc o set anys ni la contenció de rendes. Els contractes vigents conserven el seu règim, però s'extingeixen al seu venciment sense pròrroga, per la qual cosa cal planificar ara la seva finalització o la seva reconversió.

Menor marge de gestió per a l'arrendador d'habitatge habitual

El conjunt de mesures limita la rendibilitat i la flexibilitat de l'arrendador. Destaquen la pròrroga extraordinària, el topall del 2%, la supressió de l'actualització a falta de pacte, la prohibició de repercutir tributs i d'exigir assegurances d'impagament, i la facultat de l'inquilí d'executar reparacions i descomptar-les. En sentit contrari, l'enervació extraordinària a càrrec de l'Administració i el règim de compensació dels desnonaments suspesos ofereixen al petit propietari una via de cobrament que abans no existia, encara que la seva eficàcia dependrà de la resposta de cada comunitat autònoma.

Un incentiu fiscal condicionat a la moderació de rendes

El nou article 23.2 LIRPF converteix la reducció per lloguer en un instrument de política de preus, ja que la reducció és tan gran com més es modera la renda respecte del contracte anterior. Per al propietari particular, la data de l'1 de desembre de 2026 és rellevant: un contracte subscrit abans d'aquesta data conserva el règim anterior durant tota la seva vigència. Convé simular tots dos escenaris abans de signar nous contractes en les pròximes setmanes.

Inversors institucionals, SOCIMI i operadors turístics

Els inversors professionals concentren bona part de l'impacte: la limitació de compres per sota del 70% del valor de taxació, la suspensió de desnonaments sense compensació quan el demandant tingui perfil especulatiu, el gravamen del 25% per a les SOCIMI residencials, el recàrrec d'IBI per a titulars de diversos habitatges buits i la protecció del deutor en la cessió de carteres de crèdit. Els operadors de pisos turístics afronten, per part seva, el pas del règim d'exempció a l'IVA del 10% des de desembre, amb repercussió en preus, facturació i liquidació, i els possibles recàrrecs d'IBI en zones tensionades.

Caràcter provisional de la norma i qüestions interpretatives

Com tot reial decret llei, la norma s'ha de sotmetre a la convalidació o derogació del Congrés dels Diputats en el termini de trenta dies des de la seva promulgació (article 86 de la Constitució). Durant aquest període, les seves previsions despleguen plens efectes, però amb caràcter provisional. Això aconsella prudència en l'adopció de decisions difícilment reversibles.

Algunes previsions presenten, a més, dubtes interpretatius que exigiran criteri administratiu o judicial. Entre ells, l'abast de la «limitació» de l'article 1, l'àmbit subjectiu del qual es descriu de manera diferent en l'exposició de motius i en l'articulat. També els terminis de la línia TU CASA, ja que l'article 19 al·ludeix a préstecs «fins a deu anys» amb carència igual al termini de la hipoteca i un màxim de trenta anys. Finalment, l'aplicació temporal de la nova deducció per lloguer a l'exercici 2026 i la coordinació entre la pròrroga extraordinària i la nova redacció dels articles 9 i 10 LAU.

4. QUADRE RESUM

5. ENTRADA EN VIGOR i CONVALIDACIÓ

El Reial decret llei 26/2026 entra en vigor, amb caràcter general, l'1 d'octubre de 2026, l'endemà de la seva publicació al BOE (disposició final onzena). Existeixen, no obstant això, dates d'efectes diferenciades:

• 1 de gener de 2026: imputació de rendes a l'1,1% (DA 55a LIRPF) i gravamen especial de les SOCIMI per als períodes no conclosos.
• 1 de desembre de 2026: modificacions de l'IVA, nous coeficients de plusvàlua municipal i data de referència per al nou sistema de reduccions de l'IRPF.
• 1 de gener de 2027: imputació de rendes progressiva i rendiment mínim en lloguers a familiars.
• Pendent de desenvolupament: comercialització del Compte Finança Europa i del SIALP Finança Europa (ordres ministerials) i condicions de la línia TU CASA (Acord del Consell de Ministres).

Com a reial decret llei, la norma ha de ser convalidada o derogada pel Congrés dels Diputats en el termini de trenta dies des de la seva promulgació (article 86 de la Constitució). Fins a aquest pronunciament, les seves previsions despleguen efectes amb caràcter provisional.

6. RECOMANACIONS

A la vista del contingut de la norma, recomanem als nostres clients:

• Propietaris d'habitatges per llogar: identificar els contractes el venciment dels quals es produeixi abans del 31 de desembre de 2028 i verificar si l'inquilí pot sol·licitar la pròrroga extraordinària. Revisar les actualitzacions de renda dels pròxims mesos conforme al topall del 2% i a l'índex de referència, i adaptar els models de contracte a la nova redacció de la LAU: despeses, tributs, garanties, assegurances i document de finalització.
• Arrendadors de temporada o per habitacions: revisar la cartera de contractes vigents, documentar la causa de temporalitat dels nous contractes i planificar el tractament dels contractes que vencin, que s'extingiran sense pròrroga. Comprovar també la suma de rendes en el lloguer per habitacions.
• Nous contractes d'habitatge habitual: valorar si convé formalitzar-los abans o després de l'1 de desembre de 2026, a la vista del règim de reduccions de l'IRPF aplicable en cada cas.
• Operadors d'habitatges turístics: preparar l'adaptació de preus, facturació i liquidació de l'IVA al 10% des de l'1 de desembre de 2026 i seguir la tramitació de les ordenances municipals d'IBI.
• Fons, SOCIMI i societats immobiliàries: revisar les operacions d'adquisició en curs a la llum de l'article 1, quantificar l'impacte del gravamen del 25% en l'exercici 2026, analitzar la conveniència d'adherir-se a un codi de bones pràctiques i revisar els procediments de desnonament i les cessions de carteres de crèdit en curs.
• Tenidors d'habitatges buits: valorar l'exempció per venda a ens públics d'habitatge fins al 31 de desembre de 2027 i preparar l'acreditació de causes justificades enfront de futurs recàrrecs d'IBI.
• Amb caràcter general: seguir la tramitació parlamentària de la norma abans d'adoptar decisions difícilment reversibles, i conservar la documentació acreditativa de qualsevol comunicació feta durant aquest període.

Poden posar-se en contacte amb el seu consultor habitual del despatx per a qualsevol dubte o aclariment.