El Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) redefineix el concepte de subjecte passiu de l'IVA en vendes immobiliàries

Un terreny, un venedor... i un parany fiscal sense voler

Tot comença com tantes vegades: tens un terreny en el teu patrimoni familiar, herència o inversió passada. Decideixes vendre'l. Com que no vols embolics, contractes un professional perquè ho gestioni tot -des de dividir parcel·les fins a buscar compradors, urbanitzar, signar escriptures i publicitar-ho com si fos una promoció immobiliària en tota regla-.

Fins aquí, tot legal. Però ara arriba el TJUE i et diu: un moment, amic, això que estàs fent no és una simple venda, és una activitat econòmica. I consegüentment, pot quedar subjecta a IVA. Per què? Perquè qui actua com a empresari -encara que sigui a través d'un tercer- ets tu.

El criteri clau: la independència i el risc econòmic

L'article 9.1 de la Directiva de l'IVA ho diu sense embuts: és subjecte passiu de l'impost qui acompleix una activitat econòmica amb caràcter independent, sense importar si és una empresa, una persona física o una comunitat de béns. I no importa si el bé venia del teu patrimoni personal.

El que sí que importa és:

• Vas actuar en el teu nom?
• Ho vas fer pel teu compte?
• Vas assumir el risc econòmic?
• Vas encarregar gestions que normalment faria un promotor o comerciant?

Si la resposta a tot això és "sí", enhorabona: pots haver de pagar IVA.

I si ho fa un professional per tu... te n'alliberes?

Doncs no. Aquesta va ser la gran qüestió del cas. El terreny el venia una parella. Van encarregar tots els tràmits a un professional immobiliari, que va actuar com a mandatari: va urbanitzar, va dividir, va negociar, va publicitar... Ho va fer tot. Però el contracte deia clarament que ho feia en nom i per compte dels propietaris.

Això implica que el negoci continuava sent dels venedors, no de l'apoderat. El resultat? El TJUE ho deixa clar: el risc econòmic que no es vengui, o que les despeses superin els beneficis, és dels amos. I, per tant, ells són els qui estan desenvolupant l'activitat econòmica, encara que ho hagin fet "a distància".

I què passa si el terreny és d'una parella casada?

El TJUE també resol un altre dubte interessant: quan el terreny pertany a una comunitat conjugal, com passa en la majoria dels matrimonis, qui tributa?

Resposta: la comunitat també pot ser subjecte passiu de l'IVA si:

• Tots dos cònjuges actuen junts en l'operació (per exemple, signant el contracte de mandat o compareixent davant notari).
• I l'operació es realitza amb aquest caràcter d'activitat econòmica (per exemple, diverses vendes successives, amb gestió professional, urbanització, etc.).
• I la comunitat assumeix el risc econòmic conjunt.

En altres paraules: no fa falta crear una societat perquè Hisenda et consideri "empresa" si tu i la teva parella esteu venent finques com si fos un negoci.

I si el terreny no era per a vendre sinó per a ús personal?

Aquí ve el matís important. El TJUE recorda que l'ús original del terreny no esborra el que es fa després. Pots haver rebut la finca com a herència o haver-la comprat sense ànim de lucre, però si anys després la converteixes en producte immobiliari a través d'un professional, el rellevant és el caràcter econòmic de l'acte de venda.

Així que vendre la teva finca no et converteix en empresari. Però vendre-la com ho faria una promotora, sí.

Conclusió pràctica: compte amb delegar i pensar que això t'eximeix

Amb aquesta sentència sobre la taula, la moralitat és molt clara: si vens un terreny amb ajuda professional, per molt personal que fos l'origen del bé, l'important és com s'estructura l'operació. Si hi ha urbanització, màrqueting, fragmentació, contracte de mandat... i tu hi apareixes com a titular en les escriptures, l'IVA pot trucar a la teva porta.

I recorda: que ho gestioni un altre no significa que no siguis tu el subjecte passiu. El que val és qui cobra, qui arrisca, i qui respon.

Es poden posar en contacte amb aquest despatx professional per qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir sobre aquesta qüestió.

Una salutació cordial,